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올해도 '집값 폭등론'... 오르나 내리나

01/25/2022 | 12:00:00AM
골드만 삭스 전망, 지난해 20% 폭등한 주택가격, 또 폭등한다는 전망 근거는 ‘공급부족’

한인전문가들 “폭등”, “소폭상승”, “곧 내려가니 사지말라” 전망도

지난해 20% 가까이 폭등한 집값이 올해도 폭등할 것이라는 골드만삭스의 전망이 나온 가운데, 한인 부동산 전문가들은 폭등론과 소폭상승론, 하락론을 내놓고 있다.

투자은행 골드만삭스는 올해 말까지 집값이 16% 더 오르고 내년에도 6.2% 상승할 것이라고 예측했다. 오승환 부동산 전문가는 “나도 계속 상승할 것이라고 본다”며 “이자율이 오르고 있는데도 여전히 시장이 뜨겁다. 슬로우한 시즌인 요즘도 이렇게 핫하게 움직이는 것을 보면 가을까지 집값이 계속 오를 것”이라고 했다.

골드만삭스나 한인 부동산 전문가들의 집값 상승 전망 근거는 ‘공급부족’이다. 2006년 부동산 호황기에는 주택이 연간 227만 가구가 공급됐지만, 2009년~2019년 공급은 연간 50~120만 가구로, 절대 공급 규모 자체가 줄었다. 리먼쇼크로 집값 폭락을 경험한 건설사들이 주택건설에 소극적으로 돌아섰기 때문이다.

반면 수요는 폭발적으로 늘고 있다. 30대 중반 이후 밀레니얼 세대가 본격적으로 내집마련에 나서고 있다. 1980년 초부터 2000년 초반에 출생한 밀레니얼 세대는 7200만 명에 달한다. 이들의 60%가 주택구매의사가 있다고 답한 설문조사도 있다. 요즘 신규 모기지 대출의 절반 이상은 밀레니얼세대가 차지하고 있다고 월스트리트저널은 분석했다. 오승환 전문가는 “공급이 부족한 상황에서 수요가 증가하고 있는 것은 팩트”라며 “지금 현장에서는 주택 계약할 때 10% 웃돈을 줘도 될까말까다. 오래된 집, 새집 모두 구하기 어렵다”고 했다.

질로우닷컴은 올해 집값이 13.6% 상승한다고 전망했다. 모기지 업체 페니매는 7.9% 오를 것이라고 예측했다. 모두 공급부족을 원인으로 꼽았다.

▷소폭상승 전망도 나와

부동산 데이터 회사인 코어로직은 올해 주택가격이 2.2% 상승에 그칠 것으로 전망하고 있다. 근거는 금리 상승이다. 프레디맥 데이터에 따르면, 지난해 11월 3.08%였던 30년 모기지 금리는 1월 중순 3.54%까지 올랐다. 모기지 대출 정보 사이트 HSH는 올해 3.8%까지 오를 것으로 내다보고 있다. 모기지은행연합회는 30년 평균 모기지 금리가 올해 3분기까지 3.7%, 말에는 4%를 기록할 것으로 전망하고 있다. 이렇게 계속 상승하는 모기지 이자율 부담 때문에 주택가격이 가파르게 상승하지 못할 것이라는 게 코어로직의 분석이다. 김경아 부동산 전문가는 “연준 금리가 계속 오르고 모기지 이자율도 상승해 집 사는 것에 부담을 느낄 것”이라며 “올해는 작년처럼 급격하게 오르지는 못할 것이다. 소폭 상승에 그칠 것”이라고 했다. 김 전문가는 부동산 가치 상승 곡선의 기울기 차이는 있지만, 부동산 특성상 가치가 꾸준하게 오를 것이라며 현장의 열기를 전했다. 김 전문가는 “젊은층이 주택 구매에 활발하게 나서고 있는 게 특징이다. 젊은층 다수는 10% 다운페이를 한다”며 “20% 다운페이가 이상적이지만, 목돈을 더 만들려면 시간이 걸린다. 현금을 모으는 동안 주택가격이 더 올라가기 때문에 일단 잡아놓는 것은 똑똑한 방법이라고 본다”고 했다.

▷하반기부터 하락 전망도

모기지은행연합회는 올해 말 2.5% 하락으로 마감할 것이라고 전망했다. 상반기까지는 오름세를 지속하다가 하반기로 갈수록 하락한다는 전망이다. 근거는 역시 금리다. 하지만 폭락하지는 않고 다소 하락하는 수준에서 그칠 것이라고 예측했다. 공급이 부족하기 때문이다. 30% 떨어진 리먼쇼크 때는 금리인상과 동시에 공급과잉이 겹쳤지만, 지금은 공급이 부족하기 때문에 크게 떨어질 수 없다는 것이다. 승경호 부동산 전문가는 “지금은 사지말라. 기다려야 한다”며 “주택가격이 정점을 찍고 떨어진 뒤 사는 게 좋다”고 했다. 승 전문가는 워싱턴한인사회에 주택에 대한 비이성적 현상이 나타나고 있다며 분별력을 회복해야 한다고 지적했다. 그는 “가까운 곳에 전봇대가 있는 집, 근처 물가에서 냄새가 나는 집도 사려고 달려든다. 이런 곳은 사지 말거나 가격을 크게 낮춰서 사야 하는데, 웃돈을 주고 있으니 이게 이성적인가?”라며 “요즘 한국에서 유행하는 ‘영끌(영혼까지 끌어모으다의 줄인 말)’ 현상이 워싱턴에서도 나타나고 있다. 동생, 부모 돈까지 빌려 산 주택가격이 떨어지면 충격이 얼마나 클 것인가”라고 했다. 그는 팬데믹 기간 경제가 불안정한 상황에서 무리하게 주택을 사면 리스크가 높다며 냉철함을 유지해야 한다고 조언했다. 요즘 일부 한인들이 외곽으로 이동하는 현상에 대해서도 섣부른 판단일 수 있다고 지적했다. 승 전문가는 “구글 지도로 보면 아직 페어팩스카운티에도 나무가 가득한 미개발지역이 적지 않다”며 “기다리면 개발 제한 규정이 풀리고 주택 단지가 생기기 때문에 멀리까지 나갈 필요 없다고 본다”고 했다.

심재훈 기자

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